建替えて再生する 住まい・暮らしの環境を再構築

団地型マンションには2つの建替え方式があります

単棟型マンションの建替えとの違いは、「全棟一括建替え」と「棟別建替え」の2つの方式があることです。区分所有法における建替え決議の方法がそれぞれ異なるほか、決議が可能な団地の要件が定められています。それぞれの特徴や要件を理解して、適切な方式による建替えを目指します。

「全棟一括建替え」と「棟別建替え」の概要

全棟一括建替え

全棟一括建替えイメージ

□現在の住棟すべてを取り壊して新たに建設

□集会所や駐車場など附属設備も新設・再配置が可能なため団地全体を合理的にリニューアルできる可能性がある

□区分所有法70 条による一括建替え決議が必要

一括建替え決議の要件[区分所有法70条]イメージ図

【一括建替え決議(区分所有法70 条)の実施が可能な団地の要件】

ア)団地内建物の全部が区分所有建物であること。

イ)団地内建物の敷地が区分所有者の共有に属していること。

ウ)団地管理組合(または団地管理組合法人)の規約で各区分所有建物の管理を団地管理組合で一括して行うことが定められていること。

棟別建替え

棟別建替えイメージ

□団地内で再生の意向が分かれた場合、一部の住棟だけを取り壊して新たに建設

□建替えをしない棟への日当たりや景観等への配慮が必要になるため、従前の位置で同等規模の建物への建替えが基本

□建替える棟内での区分所有法62 条「建替え決議」(※2)に加え、団地全体で区分所有法69 条「建替え承認決議」が必要
(※2)建替える棟が区分所有建物ではない場合は、所有者の同意が必要です。

棟別建替えの決議の要件[区分所有法62条+69条]イメージ図

【建替え承認決議(区分所有法69 条)の実施が可能な団地の要件】

ア)団地内建物の全部または一部が区分所有建物であること。

イ)建替えを予定する建物の敷地が団地建物所有者の共有に属していること。

団地型マンション建替えの進め方

団地型マンションの場合、「建替え」と「修繕・改修」を比較するほか、「全棟」か「棟別」かの選択も視野に入れた検討が必要な団地もあるでしょう。その結果を定めた「団地再生方針」(建替え構想)に応じて、計画段階の進め方が異なるのが特徴です。

団地型マンション建替えの進め方のフロー図

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