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団地型マンション再生Q&A

再生の検討を開始するのは、いつ頃からが良いのでしょうか?
いつ頃から始めれば良いという答えはありません。
建物の性能を一定の水準に維持していくため、計画的に修繕を実施する必要がありますが、築年数を経過したマンションでは、その修繕に多額の費用を要する場合があります。
また、「エレベーターがなく、階段の上り下りが大変」、「部屋が狭い」、「耐震性に不安」など、修繕だけでは対応しきれない課題も出てきます。
そのような場合は、修繕だけではなく、「改修」、「建替え」といった再生を視野に入れて検討していくことが必要になります。
まずは団地の現況をしっかりと把握することから始めましょう。
建替え事業の実現が可能な立地と難しい立地がある、と聞きますが・・・。
建替え事業の実現可能性は、立地だけでは決まりません。
現在、建替えの時期を迎えつつあるマンションには、二つの傾向が見られます。
一つめは、都心部のように、立地には恵まれているものの容積率に余裕がないケース。マンションを建設すれば比較的高い価格で販売することが可能ですが、余剰容積に余裕がないため新たな住宅を建設することができず、相当の自己負担が必要となる場合があります。

二つめは、郊外部のように、現況容積に余裕はあるもののマンションとしての市場性がないというケース。
こちらは余剰容積があるため、計画上は新たな住宅を増やすことは可能ですが、都心部に比べると販売価格は低く、また新たなマンション購入者を見込むことも難しくなります。このような場合は、各区分所有者が課題のある事業環境であるという問題意識を持ち、早い段階から事業上の課題を的確に把握することが必要です。
専門家などの協力を得るなどして、立地や市場性について、客観的な視点で見ることが重要です。
建替えを前提に検討したほうが、効率が良い、のではないでしょうか・・・?
築年数が経過したマンションでは、改修や建替えへの関心が高くなっていきますが、そこで直面するのが、「合意形成」という問題です。
合意形成という点では、「建替え」を前提として検討を進めることは必ずしも望ましいことではありません。
多くの建物や区分所有者等を抱える団地型マンションでは、同じ団地内であっても区分所有者の置かれている状況や再生へニーズに違いが生じてきます。
円滑な合意形成のためには、建物の老朽度を確認するとともに、アンケートの実施等により、問題点や再生ニーズを抽出し、目指すべき再生手法についてしっかりと話し合うことが大切です。

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