再生手法を検討する 修繕・改修か、建替えかを比較検討

修繕・改修か、建替えか

「修繕・改修」と「建替え」、どちらの再生手法が良いかを考えるには、まず建物の現状を客観的に把握することが必要です。その上で、それぞれを実施した場合の改善効果と費用を比較しながら検討します。この検討の進め方は、国土交通省により「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」(平成15年1月)として示されています。

再生手法は大きくわけて2つ

下図のように、修繕とは初期性能を「回復」する行為であるため、建設当時の水準を超えた安全性や利便性の向上には至りません。建設当時の水準を上回る性能や資産価値の向上をもたらす改修や建替えを行うことが「再生」(生まれ変わる)と言えるのです。

マンション・団地の経年変化と再生のイメージ

再生手法検討の流れ

建替えか修繕・改修かをできるだけ客観的に比較検討することが重要です。現在の建物に対する「不満」や、何を改善したいのかという「ニーズ」を把握し、できるだけ区分所有者全体の意見を聞きながら、かなえたい建物水準をとりまとめることが大切です。
   必要に応じて、アンケートの実施や様々な意見を自由に言い合えるような場を設けるなど、工夫をしながら進めましょう。

建替えか修繕・改修かを検討する流れ

※出典:「マンションの建替えか修繕・改修かを判断するためのマニュアル」平成15年1月 国土交通省より

団地型マンション特有の再生方法

特に大規模な団地型マンションの場合、再生の考え方は2つあります。
① 全棟再生:団地内の全ての棟が同じ再生手法(修繕・改修/建替え)で行う。
② 棟別再生:棟ごと(ブロック別など)に異なる再生手法を選択する。

再生手法として「建替え」を選択した場合も、「全棟一括建替え」と「棟別建替え」があり、それぞれ要件や決議方法が異なります。

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